Da Lei n.º 4-C/2020 de 6 de Abril
Entrou em Vigor no dia 7 de Abril, com efeitos a 1 de abril de 2020 a Lei n.º 4-C/2020, encontrando-se ainda falta a respetiva Portaria, contudo a referida Lei visa estabelecer um Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19
Sendo ainda de referir que disposto na referida lei é ainda aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.
Assim, quanto ao Arrendamento Habitacional
Será aplicável aos contratos de arrendamento para fins habitacionais quando se verifique uma das seguintes situações:
- a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou
- c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Os senhorios nos termos do art.º 4 da referida Lei, apenas poderão resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente nos casos em que o arrendatário não efetue o pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período. As rendas poderão ser pagas em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, juntamente com a renda de cada mês.
Por outro lado, é possível solicitar um Apoio Financeiro sem juros para o pagamento das rendas em mora ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU, I.P), nos seguintes casos:
- Em que os arrendatários habitacionais ou, para os estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, tenham comprovadamente sofrido uma quebra de 20% e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar;
- Em que os senhorios sofram uma quebra superior a 20% dos rendimentos do respetivo agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários.
O empréstimo, no caso dos arrendatários, visa suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS – EUR 438,81).
Em relação aos senhorios, o empréstimo compensará o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (EUR 438,81).
Dos Deveres de informação
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime, juntando a documentação comprovativa da situação de quebra dos rendimentos, nos termos da portaria ( ainda não publicada).Porém, relativamente às rendas que se tenham vencido até ao dia 1 de Abril o prazo para a notificação é de 20 dias após a data de entrada em vigor da lei (7 de Abril).
Deve ser urgentemente remetida comunicação ao Senhorio para que as medidas sejam aplicadas às rendas de Abril de 2020 (se vencidas apenas em 01/04/2020) ou de Maio de 2020
Quanto ao Arrendamento Não Habitacional
As novas medidas, no âmbito dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, nos termos do art.º 7, serão aplicadas aos seguintes setores:
- Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, ao abrigo das imposições administrativas ou legais adotadas em virtude do estado de emergência em Portugal;
- Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.
Neste caso, o arrendatário do estabelecimento afetado pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
Apesar de a letra da lei não o referir para o arrendamento não habitacional, é meu entendimento, que deverá ser efetuada na mesma comunicação ao Senhorio nos termos dos direitos de informação supra referidos.
Nos termos do art.º 9 da referida Lei, considera-se que a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
Sendo de referir que, quando se verifique qualquer uma das situações previstas no art.º 7, para haver diferimento no pagamento de rendas, não haverá o pagamento de qualquer indemnização por mora, que atualmente corresponde a 20% do valor da renda.
disposto quanto ao arrendamento não habitacional aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.
Quanto às Entidades Públicas
As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.
Para mais informações clelia.bras@cleliabrasadvogados.pt
